Almene boliger

Deltagere:

Fra boligselskabet:

• Formand Søren Svendsen
• Næstformand Lisbeth Jensen
• Kundechef Kim Hybel

Fra kommunen:

• Økonomikonsulent Carsten Hansen
• Jurist Tina Bernsdorf Jungfeldt
  
  

I henhold til den udsendte dagsorden blev følgende punkter behandlet:

Boligorganisationens vurdering af egen virksomhed

Det går generelt godt. Der har været et tilfælde af legionella i afdelingen Spurvevænget i Ørbæk. Dette er under udbedring.  

Gennemgang af styringsrapport og regnskab

Boligorganisationen har haft et underskud på 32.688 kr., som er overført til arbejdskapitalen.

Den disponible del af arbejdskapitalen udgør 1.131.396 kr. Ikke længere underskud i afdelingen. Den disponible del af dispositionsfonden er reduceret med 3.350.388 kr. (bl.a. 2.811 t.kr. i ydelsesstøtte til afd. 7853 og 7865) og udgør herefter 4.925.296 kr. Boligorgansiationen har 7 afdelinger, hvor af 6 har en god og tilfredsstillende  økonomi.

I afdeling 65 godkendte LBF i 2015/2016 en støttesag til dækning af tab ved salg af 3 familieboliger på Ørbækvej (tidl. BSB Årslev). Støttesagen omfattede herudover genopretning af boliger, reduktion af husleje og afvikling af opsamlet underskud.

Afdelingen har haft et overskud på 1.335 t.kr. og saldoen for opsamlet resultat udgør 1.537 t.kr. Afdelingens tilgodehavende hos fraflytterede udgør 471 t.kr., hvoraf 428 t.kr. vurderes at være risikobehæftede.

Enkelte afdelinger kan med fordel lægges sammen.

Der er stadig en del ”røde” afdelinger i forhold til effektivisering. Der er nyt forsikringsudbud på vej. Boligselskabet undersøger bagvedliggende tal for, hvad der gør afdelingerne røde. Boligselskabet har efterfølgende fremsendt oversigt, der primært viser at forsikringsudgiften er højere end hos sammenlignelige afdelinger.

Boligafdelinger med særlige problemer, herunder udlejningsproblemer, underskud og beskedne henlæggelser

Ingen udlejningsproblemer. Svendborgvej/Ørbæk: tynd venteliste. Er en gammel bygning, hvor det måske giver mening at bygge nyt i stedet for at renovere. Skal behandles i Nyborg Kommune.  

Beboerdemokratiet i de enkelte afdelinger

Afdeling 7840 er der ikke afdelingsbestyrelse. Ellers i alle andre afdelinger. Der er ringe fremmøde til afdelingsmødet i den afdeling.  

Forestående renoveringer af boliger, evt. energirenoveringer

• Meget opmærksomme på energiforbruget. Undersøger mulighed for statsligt tilskud.
• Årslev, mulighed for fjernvarme.
• En del af boligmassen har stadig gasfyr. 

Udsættelser som følge af huslejerestance

Eftersendes. Der har været 3 udsættelser som følge af huslejerestance i regnskabsperioden.

Der kommer lige nu store efterregninger til lejerne som følge af stigende energipriser.

Eventuelle boligsociale tiltag

Intet nyt. Aftale om Housing First med kommunen er forventelig ved at være klar i efteråret 2022.  

Der er et godt samarbejde med kommunen vedr. bekymring for en borger, selvom boligselskabet ikke får tilbagemeldinger fra kommunen på grund af kommunens tavshedspligt.

Opfølgning på evt. indgåede aftaler og indgåelse af nye aftaler

Aftale om fleksibel udlejning, Bøgeparken, Årslev (tidl. BSB Årslev). Underskrives nu.

Drøftelse af aktuelle emner

• Renovation
• I indkøringsperioden har der været stor frustration blandt beboere og servicepersonale. Men nu virker det til at være indkørt. Praktiske udfordringer ift. de røde kasser.
• Rengøring på plejehjem
• Det er boligsselskabets opfattelse, at rengøring i ”leve-bo”miljøer bør være en del af den rengøring, kommunen står for. BL er inddraget i sagen. BL mener, at der skal en domstolsafgørelse til, hvis Ankestyrelsen giver kommunen medhold.
• Nybyggeri
• Ønsker: byggeri på grund på Algade, Knud Bankes Gyden etape 3, areal i Nyborg.

Eventuelle ønsker til styringsdialogen fremadrettet

Ingen særlige ønsker.

Eventuelt

Intet

15.08.2022 /TJUNG

Deltagere:

Fra boligselskabet:

• Formand Conni Hald
• Næstformand Karina Rasmussen
• Medlem af forretningsudvalget Terese Christensen
• Chefkonsulent Conny Bruun

Fra kommunen:

• Økonomikonsulent Carsten Hansen
• Jurist Tina Bernsdorf Jungfeldt

I henhold til den udsendte dagsorden blev følgende punkter behandlet:

Boligorganisationens vurdering af egen virksomhed

Boligforeningen vurderer, at det går godt.

Gennemgang af styringsrapport og regnskab

Fornuftigt regnskab, overskud på 12.994 kr. Dispositionsfond udgør 17,238 mio kr., hvoraf den disponible del udgør 13,5 mio kr. Boligorganisationen har egen trækningsret i LBF på 2 mio kr.   

Boligforeningen har nu 18 afdelinger med 664 lejemål
Kun en afdeling i rating D, 3 afdelinger rating C. Ingen i rating E. 
Ikke budgeteret med negative renter.
Ikke røde punkter i egenkontrollen.
Nye DV-30 års vedligeholdelsesplaner. Granskning forventes at tage op til 18 måneder. Afdeling 10 har for 3. år i træk rødt i effektivisering. Der kan vanskeligt effektiviseres yderligere.
Arbejder fortsat med effektivisering, men næppe realistisk at blive ”grønne” i alle afdelinger. Der arbejdes med mere digitalisering i driften.

Boligafdelinger med særlige problemer, herunder udlejningsproblemer, underskud og beskedne henlæggelser

Ingen udlejningsproblemer, dog tomgang hvor kommunen har anvisningsretten (almene ældreboliger). Damhusvej har midlertidigt udlejningsvanskeligeheder, men det skyldes arbejdet med helheldsplanen.

Beboerdemokratiet i de enkelte afdelinger

Arbejder på at dygtiggøre bestyrelserne med kurser om forståelse af drift og budget. Boligorganisationen betaler kurser. Ryslinge, Tværvejen og en afdeling mere med nye bestyrelser. I de afdelinger, der er etableret bestyrelser, har bestyrelserne holdt ved i flere perioder. 

Forestående renoveringer af boliger, evt. energirenoveringer

Afd. 3 – Damhusvej (helhedsplan)

Rødamsvej er i gang med nyt tag og facade, nye vinduer. Delvis bevaringsværdig ejendom, så begrænsninger i ydre ændringer.

Afdelinger i Ryslinge og Gislev tilsluttes fjernvarme når det bliver muligt.

Materialepriser og manglende håndværkere begrænser kommende projekter. Der er tilbageholdenhed, da der er begrænsede midler til renoveringerne.

Udsættelser som følge af huslejerestance

Ikke mange, der har været en enkelt sag, men ikke på grund af restancer. Men enheden, der hjælper beboerne, Råd til Husleje, er gode til at hjælpe lejerene til billigere boliger inden der kommer til udsættelse. De stigende fyringspriser kan presse at lejernes økonomi.

Eventuelle boligsociale tiltag

Boligsocial ordning – Råd til husleje – også med fokus på energiproblematikken. Ny boligsocial anvisningsaftale.  

Opfølgning på evt. indgåede aftaler og indgåelse af nye aftaler

Ingen

Drøftelse af aktuelle emner

• Afdeling 530-003/Damhusvej-Øster Ringvej
  kort drøftelse vedrørende midlertidig suspendering af ventelisten, i forbindelse med den kommende helhedsplan med fysisk genopretning og etablering af tilgængelighedsboliger. Eventuelt samarbejde om anvisning af tilgængelighedsboliger når renoveringen af gennemført.
  God søgning til midlertidige lejemål, herunder til ukrainske flygtninge. Midlertidige kan formentlig forlænges til april 2024. Særligt samarbejde om tilgængelighedsboliger? Interesse hos kommunen? Skema B i første halvdel af 2023

• Afdeling 530-006/Søndergården Gislev
  Projektet endnu ikke endeligt og ingen udvikling siden sidste møde. Det drøftes fortsat om renovering eller afvikling af Søndergården. Sidstnævnte ikke det nemmeste.
  Afdelingen har i regnskabet dårlig score i Rating, hvor handlingsplan er påkrævet. Bebyggelsen indgår i organisationens renoveringsplan med grundet situationen med de stigende materialepriser, og efterspørgslen på håndværkere og rådgivere, og nu også stigende rente, har vi sat projektet på stand By for en stund og afventer et mere stabilt marked.  Lige nu anvender kommunen deres visitationsret til generelt husvilde og det afviger fra den oprindelige målgruppe med ældre borgere. Det har skabt problemer med generel utryghed som vi bliver nødt til at drøfte med kommunen. I forbindelse med en kommende renovering vil vi gerne i dialog med kommunen om visitering af  den rette målgruppe for en mere balanceret beboersammensætning.
  Utryghed for beboerne, evt. ændring af de beboere, der anvises? Evt. boligsocial opfølgning? Det er vanskeligt at få lov at afvikle boligerne. 
  
  
• Afdeling 530-010 /Vesterparken Ringe
  vedrørende beboersammensætning. Periodevis behov for samarbejde med boligsocial indsats fra kommunen, i forhold til beboersammensætning. Flere nationaliteter med sociale og kulturelle forskelle. Derfor er det fortsat aktuelt at søge afdelingen fritaget for at indgå i den kommende fælles boligsociale anvisningsaftale for boligtilbud til husvilde i kommunen.
  Problemer med beboersammensætning gør at det er et ønske om, at undtage fra den boligsociale anvisningsaftale.
  
• Afdeling 530-021  /Ullemoseparken 22 Ryslinge
  vedrørende beboersammensætning og formål med boligerne i Ullemoseparken 22.  Drøftelser omkring kommunens fremtidig vision for Ullemoseparken 22A-22E, for at forebygge for lange perioder med tomgange. Skal formålet på sigt ændres? Tomgange er ikke en belastning for afdelingens eller organisations økonomi, men for kommunen.
  Fortsat problemer med tomgangsleje. Alt er lejet ud pt. Kunne evt. ændres til bofællesskab for specielle målgrupper?
  Vejskiltet er væk i krattet (kommunens).
  
  
• Afdeling 530-027 /Rådhusvænget Ryslinge     
  vedrørende fredet hegn og afklaring på aftale om beskæring – også i fremtiden
  Driftsleder kontakter Natur og Parker
  
  
• i Kastanjelunden i Årslev. (vores afdeling 530-026)
  De ønsker at få trafiksikret krydset ved Overvejen og Tværvej og vil gerne høre om kommunen har planer om evt. trafiksikring med trafiklys eller andet?
  Jeg har ingen dokumentation på det, men beboerne oplyser, at der er sket 4 trafikuheld på 1 ½ år i det kryds.
  Det er en meget trafikeret skolevej, og beboerne oplever ofte,  at de biler der kommer fra Tværvej krydser vejen uden at stoppe eller orientere sig. De ser også,  at  de ”unge”  køre knallert ræs og køre om kap mellem bilerne.
  Bøgehøjvej har været spærret en del tid, og det giver øget trafik. Beboerne må se tiden an.

Eventuelle ønsker til styringsdialogen fremadrettet

• Ingen

Eventuelt

• Gerne byggeri til seniorbofællesskab.

21.06.2022 /TJUNG

Deltagere:
Fra boligselskabet:
Formand Vibeke Harboe
Forretningsfører Helle Jakobsen

Fra kommunen:
Økonomikonsulent Carsten Hansen
Jurist Tina Bernsdorf Jungfeldt

I henhold til den udsendte dagsorden blev følgende punkter behandlet:

Boligorganisationens vurdering af egen virksomhed
Boligforeningen arbejder i henhold til målsætningsprogram. Samarbejdet med kommunen fungere fint, har været et par møder om housing first. Helhedsplan for Ringparken er på skinner, men krav om bidrag fra FB’s dispositionsfond. Stop for bidrag fra disp.fond til bl.a. køkkenrenoveringer. Udamortiserede ydelser på lån vil skulle indbetales til LBF. Langtidsplan for dispositionsfond. Generelt går godt, fornuftig økonomi. Fokus på effektiviseringer. God forrentning af kapital i 2020. Vedtægter revideret i sommeren 2020. Gennemgang af forsikring og opsigelse af glasforsikring. Aftalt budgetkursus, som desværre måtte aflyses. Helhedsplanen kommer til at trække en del ressourcer.

Gennemgang af styringsrapport og regnskab
Overskud på ca. 69.000 kr. Dispositionsfond 12 mio. kr. 10.719 kr. pr. lejemålsenhed. Trækningsret i Landsbyggefonden på 5.3 mio kr. Egenkapital 118.000 kr.pr. lejemålsenhed.

Boligafdelinger med særlige problemer, herunder udlejningsproblemer, underskud og beskedne henlæggelser
Ikke beskedne henlæggelser, men høje henlæggelser. Mange af midlerne er disponeret i vedligeholdelsesplanen. Der også en del mindre afdelinger, hvor henlæggelser hurtigt bliver høje.

Ikke udlejningsproblemer. Boliger i Ringparken genudlejes ikke på grund af forestående helhedsplan.
Nybyggeri blev hurtigt udlejet.

Beboerdemokratiet i de enkelte afdelinger
Enkelte afdelinger uden afdelingsbestyrelse (6, 9 og 13, 16, 18) Godt fremmøde ved beboermøde/afdelingsmøde. Afdelingsbestyrelse i den nye afdeling.

Forestående renoveringer af boliger, evt. energirenoveringer
Helhedsplanen i Ringparken. Totalrådgiver-udbud. C&W- arkitekter og Rambøll. Hennebye er bygherrerådgiver. Forventer licitation er afsluttet ultimo 2022. Lokalplan vedtaget for Østerbrogadekvarteret, der giver mulighed for altaner.

22 boliger tilgængelighedrenoveres. 8 boliger lægges sammen til 4.
Genhusningskonsulent i AB-odense, faktureres Faaborg Boligforening efter medgået tid.

Ensomhedspulje, 90.000 kr. ansat konsulent til at bygge bro mellem beboerne og afholde sociale arrangementer. Der har været afholdt grill-aftenener for beboerne i Ringparken.

Udsættelser som følge af huslejerestance
1-2 i det forgangne år.

Eventuelle boligsociale tiltag
Ringparken, se ovenfor.
Anvisningsaftale med kommunen.
Ensomhedspuljen er henvist fra kommunen.

Opfølgning på evt. indgåede aftaler og indgåelse af nye aftaler
ingen

Drøftelse af aktuelle emner
• Affaldsplan, ny affaldsordning er på vej. Evt. fælles orientering til alle boligforeninger.
• Nye boliger – kvoter. Ikke afsat midler til nye boliger.

Eventuelle ønsker til styringsdialogen fremadrettet
Fungerer fint, ingen ønsker til ændringer.

Eventuelt
Intet

01.11.2021 /TJUNG

Deltagere:

Fra boligselskabet:
Formand Gerhard Haurum
Næstformand Niels Sørensen

Chefkonsulent Conny Bruun, Boligkontoret Danmark

Fra kommunen:
Økonomikonsulent Carsten Hansen
Jurist Tina Bernsdorf Jungfeldt

I henhold til den udsendte dagsorden blev følgende punkter behandlet:

Boligorganisationens vurdering af egen virksomhed
Det går fint, tilfredsstillende drift – boligselskabet fylder 80 år i 2022. Er fortsat et garantselskab, selvom der er overvejelser om på sigt at ophøre med at være garantselskab. Der er stor søgning til boliger.

Gennemgang af styringsrapport og regnskab
Boligorganisationen har haft et overskud på 25.054 kr., primært ved besparelser på mødeudgifter og kontorhold.
Dispositionsfonden udgør 4.157.92 kr., hvoraf den disponible del udgør 2.192.513 kr.
Afdeling 3
Afdelingen har haft et overskud på 173.502 kr. og der henstår 409.674 kr. på resultatkontoen. Der er netto henlagt 2.616.423 kr., svarende til 31.908 kr. pr. lejemålsenhed.
Boligorganisationen foretager en rating af sine afdelinger, hvor A er bedst og E er dårligt. Afdelingen her rates fortsat med A.
Fraflytninger er dyre men sjældne.

Boligafdelinger med særlige problemer, herunder udlejningsproblemer, underskud og beskedne henlæggelser
BKD sørger for en grundigere bygningsgennemgang, men når man overgår fra 10-årige til 30-årig periode betyder det et øget krav til finansiering af fremtidig vedligeholdelse. Det vil være nødvendigt med yderligere henlæggelser.
Ingen udlejningsproblemer.

Beboerdemokratiet i de enkelte afdelinger
Afholdes fælles beboermøde for afdelingen.

Forestående renoveringer af boliger, evt. energirenoveringer
Fruerlundsvej ønskes nedrevet, og bygget nyt.

Udsættelser som følge af huslejerestance
Ingen. Der er sjældent problemer med huslejerestancer.

Eventuelle boligsociale tiltag
BDK er med i boligsocialt udrykning. Har fravalgt at være med i Housing First-samarbejdet i kommunen. Aftale om fleksibel udlejning.

Opfølgning på evt. indgåede aftaler og indgåelse af nye aftaler
Ingen – fleksibel udlejningsaftale er gældende til 2023.

Drøftelse af aktuelle emner

• Affaldsordning: Bekymring for mange spande, ønsker gerne samlet løsning, evt. nedgravet
• Ønsker suspension af råderetten i et år, for at få overblikket over renoveringsplaner i et 30-årigt perspektiv. Ønsket om at udnytte råderetten er faldende.

Eventuelle ønsker til styringsdialogen fremadrettet
Fortsætter uændret.

Eventuelt
Intet

08.10.2021 /TJUNG

Referat styringsdialogmøde Domea Faaborg-Midtfyn Ældreboligsselskab 9. december 2020

Deltagere:
Fra boligselskabet: Formand Niels Peter Ellegaard, Kundechef Kim Hybel
Fra kommunen: Økonomikonsulent Carsten Hansen, Jurist Tina Bernsdorf Jungfeldt

I henhold til den udsendte dagsorden blev følgende punkter behandlet:
Boligorganisationens vurdering af egen virksomhed
Godt driftsmæssigt år, men også udfordringer. Ligger fornuftigt ift. benchmark. Renovering af Sybillesvej, sker ved selvfinansiering og uden huslejeforhøjelse.

Gennemgang af styringsrapport og regnskab
Der er penge på kontoen på trods af et lille underskud på drift i 2019. Der er disponibel arbejdskapital og disponibelt beløb på dispositionsfonden. Ligger pænt på benchmark. Der ligger en holdningsændring blandt beboerne og personalet til grund. Mange mindre effektivesering giver det gode resultat.

Boligafdelinger med særlige problemer, herunder udlejningsproblemer, underskud og beskedne henlæggelser
Familieboliger, ingen udlejningsvanskelighed. Dog to værelser på Vester Mølle, der ikke benyttes. Evt. slås sammen til en lille lejlighed, hvis der er lovgivningsmæssig mulighed for det.

Venteliste, men listen er ikke prangende i de mindre byer. Dog udlejes alle boliger.

Der er stor efterspørgsel efter boliger i Faaborg, og især efter seniorbofællesskaber.

Beboerdemokratiet i de enkelte afdelinger
Afdelingsbestyrelse, fungerer som det skal. Kampvalg til afdelingsbestyrelsen. Demokratiet har også fokus på ældre/plejeboligerne. Boligorganisationen foranlediger kørsel til årsmødet.

Forestående renoveringer af boliger, evt. energirenoveringer
Sybillesvej i Korinth, selvfinansiering, afvikles via drift. Renoveringen skulle være afsluttet, men det er lige knapt færdigt endnu.

Udsættelser som følge af huslejerestance
Ingen det sidste år, er blevet afværget i sidste øjeblik.

Eventuelle boligsociale tiltag
Ingen.

Opfølgning på evt. indgåede aftaler og indgåelse af nye aftaler
Ingen. Sybillesvej har fleksibel udlejning. Nye lejere kommer ind efter fleksibel udlejning.

Drøftelse af aktuelle emner
Brandmæssige forhold Steensvang/Prices Have centeret

• Stensvang: Der har været byggeudvalg og givet ibrugtagningstilladelse ved opførelsen, gennemført brandsyn. I 2007-2008 blev der etableret brandalarmanlæg. Alligevel kommer der i 2019/2020: nye krav i forhold til brandsikkerhed på baggrund af ulykkelige brandsager fra Jylland. Boligforeningen undrer sig over, at der hele tiden kommer nye fortolkninger.
• Der er konstateret øget brandfare ved køkken i bogrupper. Fokus på flugtveje. Enten må der kun være et elektrisk apparat, ellers skal køkkenet flyttes
• Alternativt kan en certificeret brandrådgiver gennemgå stedet. Økonomisk er det dog en dyr løsning.
  Prices Have Centeret: møde i næste uge.
  Udfordring i forhold til at byggeriet i sin tid er blevet godkendt, herunder de brandmæssige forhold.
• Vigtigt, at det er de rette tiltag, der bliver gjort.
  Eventuelle ønsker til styringsdialogen fremadrettet
  Gerne fælles møde (ud over styringsdialogen) for boligforeninger i Faaborg-området til drøftelse af fælles udfordringer.

Evt. holde mødet hos boligforeningen.

Eventuelt
Plejehjem og indskudslån. Lejekontrakt underskrevet og indskud betalt eller underskrevet indskudslån. Det kan være et problem, at alle papirer ikke er på plads når fx en lejer kommer direkte fra Bakkegården og flytter ind. Øget fokus både hos boligforeningen og hos kommunen på at alt er på plads ved indflytning.

09.12.2020 /TJUNG